(写真=vichie81/Shutterstock.com)
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不動産小口化商品で相続対策?遺産分割対策編

2019.1.10
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2016年の相続税の申告状況によると、相続財産に占める土地・家屋を合わせた不動産価額の割合は43.5%で、全体の約半分を占めています。不動産は、価値の高い資産を次世代に承継でき、現預金と比較して相続財産としての評価額を抑えられるというメリットがあります。一方で、遺産分割の面からみると資産の特性上、一つの不動産を複数の相続人に分けづらいという側面もあります。

このように相続財産としてみた場合、不動産にはメリット・デメリットがありますが、不動産の良いところを享受しつつデメリットもカバーできる「不動産小口化商品」が注目されています。今回はその商品の特徴と利点についてお伝えしていきます。

不動産は相続時の遺産分割がしづらい

現物の不動産は相続が発生した場合、自宅や賃貸アパートなど複数の財産がある場合には分割をスムーズに行うことができますが、不動産が複数無い場合や分割することが難しい場合には遺産分割の話がまとまらないことがあります。収益を生む有益な財産である不動産も相続財産としてみた場合には分割が難しく、売却し現金化したうえで分割するといった対策が取られることもあります。

遺産分割が終わらないとさまざまなデメリットも

分割することが難しい不動産などの財産を巡り、遺産分割の話し合いがまとまらないケースではさまざまなデメリットが生じてきます。土地を含めた全ての財産が相続人全員の共有財産となり、売却して現金が欲しい相続人がいる場合にも、全員の同意がなければ売却することができず、相続財産を有効に活用できないデメリットが出てきます。

また相続が発生した場合、10か月以内に相続税の申告・納税を行う必要がありますが、遺産分割がまとまらない場合、配偶者控除や小規模宅地等の特例といった税制上の優遇を受けることができなくなります。また農地・非上場株式を相続した場合の納税猶予制度も活用できません。遺産分割がまとまった後にあらためて申告することで払いすぎた税金は戻ってきますが、はじめの申告時に税負担が大きくなることも考えられます。

不動産小口化商品を活用してスムーズな遺産分割も可能に

相続財産として考えた場合、現金を不動産に換えることで評価額を抑えることができ、結果相続税の負担も抑えることができますが、遺産分割の面からみると不動産は分割しづらい財産です。それに対して現金は不動産と比較して分割が容易であるというメリットがある反面、相続財産としての評価額は額面のままなので、税負担は大きくなります。

このように不動産・現金それぞれにメリット・デメリットがありますが、それぞれのメリットを享受しながら相続対策にも活用できるのが「不動産小口化商品」です。

マンションやオフィスビルなど、規模の大きな物件への投資を考えた場合、投資資金が高額となり個人ではかなりハードルが高くなります。自己資金と合わせて借り入れをするケースもあり、相続時には不動産と合わせてローンが残ることも考えられます。また空室リスクもあり、想定していた利回りが得られないケースもあります。

このような時のために高額な不動産への投資を小口化し、一つの物件を複数の投資家で購入・所有できるようにしたものが「不動産小口化商品」です。小口化することで一人あたりの投資金額が下がり、少額から不動産投資を始めることができます。

不動産小口化商品にはさまざまな種類があるのですが、「任意組合型」の商品は投資家自身が出資した資金で不動産の共有持分を購入することができます。不動産の持分は投資家が出資した額に応じて共有することができ、不動産登記簿に所有者として記載されることになります。

この任意組合型の不動産小口化商品を活用して、相続税対策や遺産分割対策を行うことも可能です。場合によっては、現預金を不動産小口化商品に置き換えて、小規模宅地等の特例を併用することにより評価額を約8割も圧縮することも可能になります。

さらに、一口ずつ分割することで、それぞれの商品を複数の相続人に単独で相続させることも可能です。小口化することで通常の不動産では行えない遺産分割対策にも活用することができるのです。

資産形成と相続対策の両面で有利

このように、不動産小口化商品を活用することで、運用面ではリスク分散や少額投資というメリットを得られるほか、相続対策においても通常の不動産ではできない遺産分割対策が行えます。手元の資金を有効に活用して資産を増やしつつ、将来の相続対策への活用も検討されてはいかがでしょうか。

 

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